Diferentes dinámicas

Al observar el detalle por municipios, las dinámicas muestran matices importantes. San Vicente y General Rodríguez lideraron el crecimiento poblacional relativo, con tasas superiores al 22%. Otros partidos como Cañuelas, Pilar, Campana, Exaltación de la Cruz, Moreno y Presidente Perón también crecieron más del 10% en estos seis años.

Sin embargo, en algunos distritos como Zárate, Brandsen y Marcos Paz, la expansión urbana superó al crecimiento poblacional, provocando una pérdida de densidad. A la inversa, en General Rodríguez, José C. Paz, Pilar, San Vicente y San Miguel, la densidad urbana aumentó debido a un crecimiento demográfico mayor que la expansión territorial.

La metodología empleada por Tejido Urbano para este relevamiento consistió en la interpretación de imágenes satelitales de 2023 y 2024, trazando límites precisos entre zonas urbanas y rurales. Se excluyó el sector de islas del Delta debido a su dinámica particular. Se trazaron 425 polígonos para identificar y medir las áreas urbanizadas, permitiendo una comparación exacta entre los períodos evaluados.

Respecto a la infraestructura y servicios, el crecimiento horizontal genera presiones crecientes. Según Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano, “en la mayoría de los casos, la infraestructura y los servicios públicos son deficientes o inexistentes”. Esta expansión territorial también incrementa los costos de provisión de servicios básicos como agua, electricidad, transporte y saneamiento, afectando la equidad territorial.

Uno de los factores principales que explican la expansión horizontal es la diferencia de precios entre el suelo rural y el suelo urbano. Los desarrolladores encuentran en la periferia terrenos más baratos y amplios, condiciones que resultan atractivas frente a los altos valores de la ciudad consolidada. A pesar de que las normativas urbanísticas intentan frenar este fenómeno, la falta de controles efectivos permite consolidar procesos de urbanización informal o poco planificada.

En términos de densidad urbana, el informe muestra contrastes pronunciados. Mientras que la Ciudad de Buenos Aires alcanza densidades de más de 15.500 habitantes por km², municipios como Exaltación de la Cruz, Brandsen o Luján registran menos de 2.000 habitantes por km2. Esta diferencia marca un gradiente de densidad que desciende del centro a la periferia, reflejando las conocidas “coronas” metropolitanas.

En cuanto al crecimiento reciente, partidos como Cañuelas y Ezeiza se destacan con incrementos de más del 3% anual en su superficie urbanizada. También Campana, Presidente Perón y Exaltación de la Cruz mostraron ritmos de expansión entre el 2 % y el 3 % anual. Aun así, el crecimiento urbano no siempre acompaña proporcionalmente al crecimiento poblacional, generando riesgos de dispersión y baja eficiencia urbana.

Riesgos

El informe también advierte que el crecimiento de la mancha urbana afecta áreas que antes cumplían funciones agrícolas o naturales. La conversión de tierras rurales en urbanas implica un cambio de renta rural a renta urbana, generando un plusvalor considerable, pero también poniendo en riesgo la sostenibilidad ecológica de la región.

Mirando hacia el futuro, la expansión horizontal plantea desafíos enormes. Los municipios deberán enfrentar no solo el costo de extender redes de infraestructura, sino también la necesidad de integrar las nuevas urbanizaciones al tejido existente. Si no se toman medidas que orienten el crecimiento hacia modalidades más compactas y eficientes, el Gran Buenos Aires podría profundizar las desigualdades territoriales, deteriorar la calidad ambiental y agravar los problemas de movilidad.

El caso de la RMBA no es único en el país. Las grandes ciudades argentinas replican patrones de expansión similares, basados en el consumo extensivo de suelo, la escasa planificación y la falta de inversiones estratégicas en transporte público y servicios urbanos.

Roles y futuro

Frente a este panorama, el informe de Tejido Urbano sugiere la urgencia de revisar las políticas de ordenamiento territorial. Promover la densificación en áreas consolidadas, mejorar el transporte público y reforzar los mecanismos de control urbano aparecen como tareas prioritarias para construir una región más sostenible y equitativa.

Sobre cual es el rol del mercado inmobiliario y de las políticas de planificación urbana en el avance de la urbanización sobre suelos rurales o productivos en la segunda y tercera corona del AMBA, Álvarez de Celis dijo: “La principal razón de esta expansión descontrolada es la falta de planificación efectiva del área metropolitana de Buenos Aires. No hay una planificación metropolitana que considere esta problemática. Los municipios van haciendo sus normas y van permitiendo de facto esta expansión. El mercado inmobiliario juega un rol primordial, encuentra suelo para poder desarrollar y en condiciones mas ventajosas que en la ciudad consolidada”.

Fuente: Fundación Tejido Urbano

Y sobre las medidas de ordenamiento o gestión del crecimiento urbano deberían implementarse a corto y mediano plazo para evitar una mayor fragmentación territorial y garantizar un desarrollo urbano más equilibrado, sostuvo que “lo principal seria realizar una planificación Metropolitana que apunte más a la densificación y utilización de los vacios urbanos que a la expansión de la mancha urbana. La falta de control es un tema preocupante, ya que estos desarrollos se ubican en muchos casos en áreas no apta para el asentamiento humano”.

Álvarez de Celis amplió: “El otro tema son las excepciones a la norma, debería haber un régimen normativo más estricto respecto al crecimiento urbano. Por último, el caso uruguayo es un buen punto de comparación. En Uruguay está claramente especificado que es rural y que es urbano”.

La mancha urbana crece sin pausa, modelando el futuro de la Región Metropolitana. Los próximos años serán decisivos para determinar si ese crecimiento se traduce en una región más integrada o en una expansión desbordada y desigual.