GEOGRAFÍA INQUILINA DEL GRAN MENDOZA

Por Matías Araujo

El presente informe tiene por objeto caracterizar la situación habitacional de los hogares inquilinos en la provincia de Mendoza, con foco en el área metropolitana del Gran Mendoza. A partir de datos censales y cartografía específica, se busca relevar las condiciones de tenencia, los tipos de hogares que alquilan y su distribución territorial, atendiendo a la heterogeneidad de configuraciones que adopta el alquiler como forma de acceso a la vivienda. Este abordaje permite visibilizar las lógicas sociales, espaciales y demográficas que estructuran el mercado de alquileres y sus implicancias para el desarrollo urbano y las políticas públicas.

En la provincia de Mendoza, el paisaje habitacional expresa con nitidez las tensiones entre el acceso a la vivienda, la estabilidad económica y las transformaciones en las formas de vivir. De los 652.184 hogares registrados en el censo de 2022, 394.471 son propietarios, lo que representa poco más del 60% del total provincial. A primera vista, esta cifra podría sugerir que el ideal de la vivienda propia sigue siendo dominante. Sin embargo, al mirar más de cerca, más de 143.000 hogares habitan viviendas en condición de alquiler, es decir, más del 21% de la población provincial reside como inquilina. El resto se distribuye entre viviendas prestadas, cedidas por trabajo u otras situaciones, completando un mapa complejo y heterogéneo.

Lejos de ser una forma residual o transitoria, el alquiler se consolida como una forma estructural de habitar, especialmente en contextos urbanos donde el acceso a la propiedad está cada vez más mediado por variables de mercado: inflación, encarecimiento del suelo, limitaciones al crédito y precarización laboral.

Si se desagrega la población inquilina según el tipo de hogar, se revela un dato particularmente revelador: el formato predominante no es el del hogar individual (poco más de 37 mil hogares), como muchas veces se presume en los imaginarios urbanos, sino el del hogar nuclear completo con pareja e hijos. Más de 43.600 hogares alquilados responden a esta configuración, lo que indica que el alquiler ya no se asocia a una etapa previa o de transición, sino que se convierte en una forma de residencia estable para familias con responsabilidades y trayectorias de largo plazo.

Esta tendencia se complejiza aún más al observar otras categorías: más de 22.000 hogares inquilinos están conformados por núcleos incompletos, lo que podría interpretarse como hogares monoparentales, separados o con ausencia de una de las figuras adultas. A esto se suman más de 5.500 hogares donde conviven familiares ampliados o personas sin vínculos de parentesco directo, revelando que el alquiler muchas veces se convierte en un espacio de reorganización social frente a la vulnerabilidad.

También es importante destacar que unos 1.500 hogares inquilinos son “multipersonales no familiares”, es decir, personas que conviven sin lazos familiares directos. Esta categoría, si bien cuantitativamente menor, cobra fuerza cualitativa al mostrar un nuevo tipo de inquilinato vinculado a formas de cohabitación forzadas por el encarecimiento del mercado de vivienda.

Esta diversidad interna del universo inquilino desbarata cualquier intento de uniformización. El alquiler en Mendoza atraviesa generaciones, clases sociales y estructuras familiares. No es un fenómeno marginal, sino una práctica extendida que reconfigura las formas de habitar en un contexto de transformación urbana y restricciones al acceso a la propiedad.

Cuando se habla de Mendoza, conviene descomponer el todo en sus partes. El Gran Mendoza (ese entramado urbano compuesto por Guaymallén, Godoy Cruz, Las Heras, Maipú, Luján de Cuyo y la Ciudad de Mendoza) funciona como el corazón demográfico, económico y simbólico de la provincia. Es allí donde se concentran las tensiones más agudas en torno al acceso a la vivienda y donde el alquiler deja de ser un fenómeno estadístico para convertirse en una forma dominante de tenencia residencial.

En esta área metropolitana, la proporción de hogares inquilinos supera ampliamente el promedio provincial. Mientras que en toda la provincia los inquilinos representan alrededor del 21% de los hogares, en departamentos como Godoy Cruz o Guaymallén, el alquiler constituye una de las formas principales de acceso a la vivienda. Esta concentración responde a la densidad urbana, la cercanía con centros laborales y educativos, y una estructura de precios del suelo que condiciona el acceso a la propiedad.

La caracterización de los hogares alquilados en estos departamentos muestra una diversidad que excede la figura del inquilino transitorio. Por el contrario, se trata de hogares estructurados y estables. El perfil que emerge en el Gran Mendoza es el de una población inquilina con permanencia sostenida en el tiempo, que forma parte activa del tejido social del área metropolitana.

En departamentos como Las Heras y Maipú, por ejemplo, los hogares inquilinos presentan configuraciones familiares más amplias, muchas veces en situación de cohabitación con otros familiares o allegados. Esto sugiere que, ante la dificultad de acceder a una vivienda propia o de alquilar de manera individual, las redes familiares se transforman en estrategias de contención. El alquiler compartido, la rotación entre viviendas y la informalidad en los contratos se encuentran presentes.

Por su parte, Godoy Cruz y Guaymallén se destacan por la alta proporción de hogares pequeños y unipersonales que alquilan, lo que podría vincularse con jóvenes trabajadores, estudiantes o adultos mayores que viven solos. Esta situación evidencia la segmentación interna del mercado de alquileres dentro del conglomerado metropolitano.

Luján de Cuyo, con una configuración territorial más dispersa, muestra indicadores mixtos: conviven allí tanto hogares alquilados de tipo familiar tradicional como situaciones más recientes de vivienda compartida o fragmentada. Se trata de un territorio intermedio dentro del Gran Mendoza, que recoge tanto las lógicas del mercado inmobiliario metropolitano como las formas locales de acceso al suelo.

En todos los casos, se constata una vulnerabilidad habitacional mayor entre los hogares inquilinos, con tasas más altas de privación material y casos de hacinamiento que, si bien no alcanzan niveles críticos, expresan restricciones estructurales en el acceso a condiciones habitacionales adecuadas.

La lectura del alquiler en el Gran Mendoza se profundiza cuando se incorpora la dimensión espacial. A través de la cartografía, el fenómeno inquilino se desagrega y revela lógicas urbanas que los promedios departamentales muchas veces ocultan.

El primer mapa muestra la proporción de hogares inquilinos en relación al total de hogares por radio censal. Allí se observa que la mayor densidad de alquiler se concentra en las áreas centrales y semi-centrales del conglomerado, con especial intensidad en zonas de Capital, Godoy Cruz y el sur de Guaymallén. Estos sectores muestran proporciones que superan el 60%, e incluso alcanzan niveles superiores al 80% en algunos radios.

Un segundo mapa muestra la distribución absoluta de hogares inquilinos, lo que permite matizar las proporciones con volúmenes concretos. Allí se reafirma la centralidad de Capital, pero también emergen áreas con fuerte presencia inquilina en Las Heras y Maipú, lo cual indica una extensión territorial del fenómeno hacia zonas de menor consolidación. La ruta provincial 1 o la avenida General San Martín configuran una suerte de columna vertebral de la distribución de los inquilinos marcando como principal atracción del mercado de alquileres la accesibilidad y conectividad interdepartamental con el centro mendocino. Otras vías urbanas que nuclean en su envolvente inquilinos son las vías del tranvía (Maipú, Las Heras y Godoy Cruz), Bandera de los Andes (Guaymallén). Pero también se comienza a denotar y, como veremos más adelante, una inquilinización en los sectores más vulnerables del Gran Mendoza.

El tercer mapa aporta una capa fundamental: la ubicación de hogares inquilinos en situación de privación. El patrón espacial muestra que las zonas de mayor privación coinciden con una alta presencia de hogares inquilinos, sobre todo en la periferia de Las Heras y sectores de Guaymallén. En algunos radios, más del 70% de los hogares inquilinos presentan algún tipo de privación, ya sea por ingresos, condiciones materiales de la vivienda o hacinamiento.

Los últimos dos mapas segmentan por grupo etario. El mapa de hogares inquilinos jóvenes identifica zonas donde el alquiler se asocia a trayectorias de vida recientes, especialmente en el centro de Capital, algunas áreas de Godoy Cruz y el noroeste de Guaymallén. El mapa de hogares inquilinos con adultos mayores revela otra dimensión: en algunos radios censales hasta un 23% de los hogares alquilados están compuestos por personas mayores, lo que podría vincularse con trayectorias prolongadas de alquiler y limitaciones para acceder a la propiedad en etapas avanzadas del ciclo de vida.

En conjunto, los datos y la cartografía permiten afirmar que el Gran Mendoza no solo concentra a la mayor parte de los hogares inquilinos de la provincia, sino que organiza territorialmente su diversidad. El alquiler en la región metropolitana adopta formas diferenciadas según localización, grupo etario y condición socioeconómica, lo que plantea la necesidad de políticas habitacionales específicas que contemplen esta heterogeneidad.