Alquiler social: un acceso a la vivienda digna
Un tercio de los porteños alquila y su vida se deteriora por la desregulación de los alquileres y la precarización habitacional. Destinando viviendas sin herederos o inmuebles de dominio público se obtendrían 160 hogares por año.
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La Ciudad de Buenos Aires se encuentra en una situación de creciente déficit habitacional: en 2023 la Encuesta Anual de Hogares (EAH) arrojó que el 7,7% de los hogares se encuentra en situación de hacinamiento, mientras que el 2,3% de las viviendas habitadas corresponde a piezas en hoteles, pensiones, inquilinatos o conventillos, o construcciones no destinadas a viviendas.
Por otro lado, el 11,5% de los hogares ocupa de manera irregular sus viviendas. Además, la población inquilina pasó de 23.9% en 2003 a 35,7% en 2023 evidenciando un marcado fenómeno de “inquilinización” de la población, que revierte la tendencia histórica de la vivienda en propiedad.
El deterioro de la situación económica afecta a miles de familias que, debido al elevado costo de vida, la absoluta desregulación de los alquileres, y la imposibilidad de acceder a la casa propia (a menos que sea heredada), se ven forzadas a recurrir a opciones habitacionales precarias e informales para tener un techo.
Esta situación exige que el Estado asuma un rol activo para repensar políticas habitacionales nuevas que puedan percibir al alquiler como una solución real para el acceso a la vivienda.
En 2024, según un estudio de Tejido Urbano y de acuerdo a los actos públicos de las administraciones públicas provinciales, se entregaron un total de 10.983 viviendas en todo el país a través de los Institutos Provinciales de Vivienda. Ninguna de ellas en la Ciudad, aunque sí hubo 2.571 escrituras sociales por la regularización dominial de barrios populares.
El altísimo costo que supone para el Estado la construcción y entrega llave en mano de viviendas hace que esta política sea cada vez menos sostenible y represente una respuesta para cada vez menor cantidad de población.
Además, este abordaje no es sustentable ya que no logra un recupero del presupuesto destinado y constituye una privatización del stock de vivienda pública.
Frente a situaciones de emergencia, en 2006 el GCBA implementó el programa “Asistencia a Familias de Alta Vulnerabilidad Social”, más conocido como subsidio habitacional que ofrece un apoyo económico para el alquiler de hasta $1.800.000 (Decreto 238/2024), pagadero en 12 cuotas mensuales, dependiendo de la situación socioeconómica de cada familia. Este beneficio puede destinarse al alquiler de habitaciones en hoteles o pensiones, o bien a arrendamientos con “dueños directos”.
Ahora bien, los $150.000 mensuales que este subsidio otorga a duras penas logran cubrir el pago de habitaciones en hoteles residenciales, que es el destino más frecuente de estos subsidios. Desde la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires elaboramos un informe en 2023 en el que señalamos que este tipo de alojamiento es inestable y precario, con condiciones edilicias deficitarias, hacinamiento y falencias en seguridad e higiene.
Aún así, el presupuesto asignado a este programa en 2024 fue de $10.334 millones. El subsidio habitacional constituye una solución temporal y precaria que, si bien permite que las personas no estén en la calle, termina subsidiando al sector privado que ofrece viviendas bajo condiciones deficitarias e informales, con una constante amenaza de quedar en la calle.
Frente a la ineficacia de estos subsidios, surge una alternativa más estable y accesible: el alquiler social. El mismo refiere a viviendas asequibles, es decir cuyo costo no es tan alto que impida a sus habitantes cubrir otros gastos básicos, y sin las barreras de garantía o ingresos formales comprobables que exigen los alquileres formales. Este modelo que demostró ser exitoso en diversos países, también cuenta con ejemplos locales destacados.
Uno de los más relevantes es el proyecto “Estela de Esperanzas”, impulsado por la ONG Hábitat para la Humanidad Argentina, que lleva más de 10 años y funciona en el barrio de La Boca. El mismo cuenta con un edificio de 9 unidades donde se ofrece un alquiler social por hasta 3 años, con un subsidio escalonado. Esto les permite a las familias habitantes estabilizarse y vivir en condiciones dignas con tenencia segura. Además, se brinda acompañamiento social con capacitación y apoyo para la inserción laboral y educación financiera, lo que fortalece las oportunidades económicas de quienes participan.
Ante el creciente déficit habitacional, se vuelve necesario un cambio de enfoque en las políticas públicas. El GCBA podría destinar inmuebles de dominio público y herencias vacantes al alquiler social sin fines de lucro: sólo entre mayo de 2024 y abril de 2025, la Ciudad remató 139 propiedades que podrían haberse utilizado con ese fin.
Además, si el presupuesto actual del subsidio habitacional se destinara a construir viviendas para alquiler social, podrían sumarse unos 160 departamentos por año. Esto permitiría ofrecer soluciones habitacionales dignas y seguras, con acompañamiento estatal, y contribuiría a regular los precios de alquiler solo a través de la acción pública.
Sin duda, el alquiler social puede ser una herramienta clave para abordar el déficit habitacional en la Ciudad, al permitir que las familias accedan a viviendas de calidad con tenencia segura, mientras son acompañadas en su proceso de reinserción social. Repensar las políticas de acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires, con una asignación eficiente de recursos y un enfoque integral que promueva soluciones sostenibles, resulta vital.
Proyectos como el mencionado demuestran que el alquiler social puede ser una vía efectiva para ofrecer a muchas familias la oportunidad de vivir dignamente.